新修订的《内蒙古自治区物业管理条例》（以下简称“新《条例》”）于2018年8月1日正式实施。新《条例》有哪些亮点？对物业服务企业的服务有哪些新要求？业主遭遇房屋质量问题或认为物业服务质量不高能拒交物业服务费吗？

　　记者带着这些市民关注的问题，采访了临河区物业管理局物业办主任刘松涛，听听他结合本地实际对新《条例》的分析、解读。

　　新《条例》有两大亮点

　　刘松涛认为， 新《条例》有两大亮点。

　　一是规定“旗县级以上人民政府应当将物业管理纳入城市管理工作体系和综合目标责任制考核体系”“旗县级以上人民政府住房和城乡建设、规划、价格、财政、生态环境、城市管理、公安、民政、卫生、市场监督管理、消防、自然资源、人民防空等部门按照各自职责，做好相关的物业监督管理工作”。

　　刘松涛解释，这一规定，要求物业工作要纳入政府考核体系，同时也明确了物业工作不是一个部门的职责，而是要各部门齐抓共管，各司其职。今年，临河出台了《关于进一步加强物业管理工作 提升物业服务规范化、标准化水平的实施意见》，对各部门的责任进行了划分，比如城管综合执法局负责对违反有关物业管理条例规定的行为行使执法处罚权。对违反城市公用事业管理方面的供电、供水、供气、供暖规定行为行使行政处罚权；公安、交管、消防部门负责住宅小区安全和交通、消防设施的管理，监督落实小区安防设施；园林绿化部门负责新建小区内园林绿化工作的监督管理和验收，督促开发企业按设计标准完善绿化工程等。“各部门职责明确后，小区里涉及哪个部门的事，业主可直接去找对应的部门解决，既方便又快捷。”他说。

　　二是规定“物业管理实行联席会议制度”。这样做的好处是有利于及时解决重大物业问题，如业主委员会不依法履行职责的、业主委员会选举和换届过程中出现问题的、物业服务企业履行物业服务合同中出现问题的，等等。在这方面，临河区建立了物业管理三级联席会议制度，即区政府对全区物业管理工作负总责，建立物业管理一级联席会议制度；办事处对辖区内物业管理工作负责，建立二级联席会议制度；社区居委会对住宅小区物业管理具体工作负责，建立三级联席会议制度。

　　物业服务企业纳入信用管理

　　新《条例》首次把物业服务企业失信行为纳入信用管理，物业服务企业只要有以下几种失信行为，就会被录入物业服务企业信用档案和企业信用信息公示系统：在物业项目招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业服务混乱的；未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的；泄露业主信息的；对业主、业主委员会委员进行恐吓、威胁或者打击报复的；其他违反法律、法规规定的情形。

　　刘松涛说，其实早在今年年初，市住建委就印发了《巴彦淖尔市物业服务企业信用综合评价管理办法》，对物业服务企业进行信用评价。企业信用等级评价结果作为物业服务企业评奖评优、物业服务项目招投标、物业管理示范项目考评、日常监管、物业管理行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。 物业企业信用等级划分为优秀(A)、良好(B)、合格(C)、基本合格(D)、不合格(E)五个等级，A级获加分等支持，E级列入“黑名单”。

　　刘松涛表示，本地的物业服务企业信用平台，正在逐步完善和建立中。

　　业主不得以物业闲置、房屋质量等为由 拒交物业费

　　新《条例》规定，只要物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务，业主不得以物业闲置、房屋质量等为由拒交物业费。而且，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。同时，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，如果物业使用人不交纳物业服务费用，业主承担连带交纳责任。

　　那么，遇到业主拒绝交纳物业服务费的情况，物业服务企业该怎么办？刘松涛介绍，业主不按照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业或者业主委员会可以催交；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼。

　　记者了解到，对于交费、服务质量等物业矛盾，还有一个途径可以解决。今年，临河在司法局成立了区级物业矛盾纠纷调处中心，聘任2~3名专职人民调解员，负责重大、疑难物业纠纷的调处，并在街道（社区）成立物业纠纷调处小组，受理和调处辖区内物业管理活动中的各类投诉。此外，临河区还将建立物业纠纷专门法庭，加大审结审执力度。

　　物业服务收费 分别执行政府指导价和市场调节价

　　新《条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。其中，廉租住房、公共租赁住房等保障性住房，物业服务收费实行政府指导价，普通住宅和公寓、别墅等非普通住宅及商场、酒店、写字楼等非住宅，物业服务收费实行市场调节价。

　　刘松涛说，政府指导价由物价部门负责制定，目前临河地区还未出台，不过本地保障性住房的物业费一直比普通住宅略低。而对于普通住宅的物业费，前几年市发改委和市住建委制定了一个物业不同服务等级的参考价。“所谓市场调节价，就是由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，由嘎查、村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定。需要注意的一点是，市场调节价在约定时，应根据自治区出台的各类物业服务管理标准，做到‘质价相符’。”刘松涛说。

　　物业管理区域内17种行为明令禁止

　　新《条例》规定，有17种行为在物业管理区域内是明令禁止的，包括私搭乱建、乱堆乱放、随意停车、野蛮装修、改变房屋用途等。

　　刘松涛说，在本地，有几种禁止行为较为突出，分别是：擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，在规定区域外停放车辆；私设地桩、地锁占用公共绿地、公共道路；擅自设置摊点和集贸市场；随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；擅自在建筑物屋顶、外墙面安装、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；在楼道等业主共有区域堆放物品；违反规定饲养动物；乱拉乱改电线，拆改智能化设施设备；将阀门、检查口以及主管道等封闭、遮挡。

　　“对于这些行为，物业服务企业、业主、物业使用人应当及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关管理单位，予以依法处理。前面提到，新《条例》和临河出台的物业管理意见明确了各部门的职责，哪种行为属于哪个部门，这个部门就要负起责任。”刘松涛说。

　　同时，业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。（记者 高杰）